北京理工大学法学院副教授、中国民法学研究会副秘书长 孟 强 《法制日报》记者 陈 磊 期房预售制度规则模糊 记者:房价,一直是“拨动”公众神经的热门词。最近一段时间,全国多个地方出现新房销售价格下调的现象。比如,北京、广州、杭州、合肥、厦门等地,受到社会广泛关注。 在北京市通州区,2017年10月,某楼盘备案价为每平方米3.75万元,但到了2018年6月,楼盘均价跌到了每平方米2.68万元。在广州市,据某楼盘业主说,他们购买这个项目时,售价在每平方米5.2万元至6万元不等,但近期,这个项目楼房的价格全线下调,有新业主是以4万元每平方米的价格成交。 值得我们注意的是,在上述多个地方,开发商下调期房销售价格后,导致了老业主维权事件,进而引发多个楼盘出现退房潮、退款潮。 楼建波:对于这个问题,法律上的规定是清楚的,如果是房子质量有问题,业主要退房是可以的,但是就因为降价而退房,在法律上是说不过去的。 邹琳华:退房潮主要涉及的是期房,而不是现房。也就是说,退房潮、退款潮与期房预售制度中的有些规则不太明确有很大关系。如果是现房,一手交钱,一手交房,就可能不存在这些问题,因为双方对交易的理解是一致的,交易完成后,双方都履行了合同义务。 现在引发争议的是期房。按照一般法律规则,买期房是一种预定行为,交一部分定金预定一套房子,这时候房子实际上还没有盖好。就像交定金预定一个商品一样,商品还没有生产出来时,其实是不存在的,我们只是描述有这么一个商品。按照这个逻辑,买方交定金预定期房,在开发商还没有交房时,如果不想要了,可以要求开发商退款。 记者:中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组统计的数据显示,今年9月,100个城市的二手房挂牌均价环比下跌0.11%,市场降温显现,在一线城市中,除广州外,二手房挂牌均价都出现了环比下滑。 邹琳华:这反映了我国房地产市场的一些走向。目前,根据我们的统计,一二线城市二手房市场房价有轻微下行,三四线城市二手房市场房价在退热,也就是涨幅下降了。 在这种情况下,大家对购房合同的理解出现了不一致的情况。开发商认为,买了就要履行合同。购房者认为,根据期房预售制度,房子本身是不存在的,自己提前把全款借给开发商,开发商应该给一个价格优惠,不然的话,也不能提前把钱给开发商。当房价下降的时候,这个价格优惠就不存在了,反而买现房比买期房更优惠。 正是这一点无法得到购房者的认同。对此,如果法律有明确规定的话,纠纷就不会产生。也就是说,在成熟的市场经济环境下,买期房是可以退的,但需要损失一部分定金。买期房不是一个买卖交易,而是一个预定交易,但目前我们没有明确这个行为到底是什么。 买卖双方对制度理解有分歧 记者:我们梳理发现,在过去20年间,我国的房屋销售价格总体上在持续上涨,但在2008年、2011年、2014年,曾经短时间出现了房价小幅下调现象。例如,2014年5月,保利地产在南京市的一个项目推出约60套房源,价格则比此前直降每平方米3800元；南京市另外一个项目在销售时则是每套房源下跌10万元至20万元。 2017年,在浙江省金华市,因为开发商下调房价,老业主集体到售楼处抗议,并打砸售楼处触犯刑法,结果,法院以业主犯故意毁坏财物罪,判处其缓刑。 据此,我们可以看到,在房价下调过程中,老业主集体要求退房事件一再上演,值得我们从遵守契约、维护交易秩序的角度深入思考。 楼建波:实际上,我个人感觉,对于自住房来讲,业主不用太在意这个。根据一些数据来看,比如100年之内,房价是有涨有跌,即便是买房子以后涨了,对于自住房使用来说,没什么太大的关系。好多是从众心理,最后可能就是调解,房地产商从物业费、车位费给予让步了。 邹琳华:从根源上,还是期房预售规则本身不明确,导致双方的理解出现分歧。目前来看,我们还没有出现持续的大规模房价下跌导致的退房事件。所以,这方面需要一个明确的规定,以解决开发商和业主之间的分歧,不能把板子打在任何一方身上,更不能把责任单独推到购房者身上,在这背后,是一个制度问题。 孟强:合同法第八条规定:“依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同,受法律保护。”因此,除非开发商与业主在购房合同中明确承诺同一小区未来房源房价不降低,否则,购房合同一旦生效,对开发商和业主双方均具有约束力。 如果购房合同并未承诺确保小区未来房价不下降,而业主对开发商或物业的财产进行打砸的行为,则可能构成治安违法行为,严重的还可能构成犯罪行为。例如,治安管理处罚法规定:“盗窃、诈骗、哄抢、抢夺、敲诈勒索或者故意损毁公私财物的,处五日以上十日以下拘留,可以并处五百元以下罚款；情节较重的,处十日以上十五日以下拘留,可以并处一千元以下罚款。” 同时,刑法第二百七十五条“故意毁坏财物罪”也规定:“故意毁坏公私财物,数额较大或者有其他严重情节的,处三年以下有期徒刑、拘役或者罚金；数额巨大或者有其他特别严重情节的,处三年以上七年以下有期徒刑。”因此,故意打砸开发商或物业财产、造成一定后果的,行为人需要承担相应的违法甚至犯罪后果。 期房销售性质须界定清楚 记者:从实践来看,开发商遭遇老业主退房潮时,一般选择退款或退房,以满足业主要求。但从长远角度,房地产市场需要遵守契约精神,也需要遵守交易规则,更需要法律制度上的保障。 邹琳华:还是要改革和完善期房销售制度,明确销售行为到底是一个买卖行为,还是一个预定行为。如果不界定清楚的话,双方会不断产生纠纷,损害我国房地产市场的健康发展。 比如,明确规定买期房后在一定时间段内可以毁约,但需要扣除不超过10%的定金；也可以由司法部门就此类纠纷出台司法解释,作为买卖双方解决纠纷的依据。 孟强:根据中央文件的精神,房屋主要是居住属性,不能赋予过多金融属性,因此,房屋在满足居住属性的基础上,价格上涨或下跌是市场规律的作用,并不能归结为开发商的行为。房屋买卖双方都要遵守现行法律规定,共同维护房地产市场的秩序。另外,国家层面也可以由相关部委联合下发文件,对此现象作出明确的规范。 楼建波:我个人不希望屈从于所谓的民意,因为房价跌了退房,这是悲哀的。合同订立以后,就对双方都有约束力。在发生诉讼的时候,法院只要按照法律规定作出正确判决就可以。最希望看到的是,各级法院按照现行法律作出符合法律的判决。最高人民法院可以出一个司法解释,让法院按照法律、司法解释就可能的退房、退款纠纷作出判决。 |
